-- estrazione dei dati di bilancio dalla tassonomia XBRL italianaSELECT f.codice_fiscale, f.anno,SUM(CASEWHEN f.concetto = 'itcc-ci:TotaleValoreProduzione'THEN f.valore END) AS valore_produzione,SUM(CASEWHEN f.concetto = 'itcc-ci:CostiProduzionePersonaleTotale'THEN f.valore END) AS costo_personale,SUM(CASEWHEN f.concetto = 'itcc-ci:AmmortamentiSvalutazioniTotale'THEN f.valore END) AS ammortamenti,SUM(CASEWHEN f.concetto = 'itcc-ci:DebitiTotaleDebiti'THEN f.valore END) AS debitiFROM xbrl_fatti AS fWHERE f.contesto = 'esercizio_corrente'AND f.anno BETWEEN2022AND2025GROUPBY f.codice_fiscale, f.annoORDERBY f.anno DESC;# leibniz/valutazione/modello.pyimport numpy as npfrom leibniz.dati import carica_bilanci_xbrl, carica_comparabilifrom leibniz.ia import ModelloSettorialefrom leibniz.core import enterprise_valuedef multiplo_ev_ebitda(settore: str, anno: int) -> float: campione = carica_comparabili(settore, anno) multipli = [c.ev / c.ebitda for c in campione if c.ebitda > 0]returnfloat(np.median(multipli))def simulazione_monte_carlo(fcf_base, wacc, g, n=10_000, seed=42): rng = np.random.default_rng(seed) crescita = rng.normal(g, 0.005, n) tassi = rng.normal(wacc, 0.01, n) ev = [enterprise_value(fcf_base, w, c) for w, c in zip(tassi, crescita)]return np.percentile(ev, [10, 50, 90])bilanci = carica_bilanci_xbrl(codice_fiscale, anni=range(2022, 2026))modello = ModelloSettoriale.carica("ateco-2025", versione="3.2")segnali = modello.analizza(bilanci, indicatori=["dscr", "pfn_ebitda", "rotazione_crediti"])p10, p50, p90 = simulazione_monte_carlo(segnali.fcf, wacc=0.0874, g=0.02)/* leibniz/core/cashflow.c */#include <math.h>#include"bilancio.h"#define ALIQUOTA_FISCALE 0.279typedefstruct {double ebit;double ammortamenti;double capex;double delta_ccn;} FlussiOperativi;double fcff(const FlussiOperativi *f){double nopat = f->ebit * (1.0 - ALIQUOTA_FISCALE);return nopat + f->ammortamenti - f->capex - f->delta_ccn;}double valore_terminale(double fcf_n, double wacc, double g){if (wacc <= g) return NAN;return fcf_n * (1.0 + g) / (wacc - g);}double enterprise_value(constdouble *fcf, int anni, double wacc, double g){double ev = 0.0;for (int t = 0; t < anni; t++) ev += fcf[t] / pow(1.0 + wacc, t + 1); ev += valore_terminale(fcf[anni - 1], wacc, g) / pow(1.0 + wacc, anni);return ev;}double delta_ccn(const StatoPatrimoniale *sp, const StatoPatrimoniale *prec){double ccn = sp->crediti_commerciali + sp->rimanenze - sp->debiti_fornitori;double ccn_prec = prec->crediti_commerciali + prec->rimanenze - prec->debiti_fornitori;return ccn - ccn_prec;}package it.progemafin.leibniz.analisi;import java.math.BigDecimal;import java.math.RoundingMode;publicfinalclass RiclassificazioneBilancio {privatestaticfinal BigDecimal ALIQUOTA = new BigDecimal("0.279");public ContoEconomicoRiclassificato aValoreAggiunto(Bilancio b) { BigDecimal valoreProduzione = b.ricavi() .add(b.variazioneRimanenze()) .add(b.altriRicavi()); BigDecimal valoreAggiunto = valoreProduzione .subtract(b.costiMateriePrime()) .subtract(b.costiServizi()) .subtract(b.godimentoBeniTerzi()); BigDecimal ebitda = valoreAggiunto.subtract(b.costoPersonale()); BigDecimal ebit = ebitda .subtract(b.ammortamenti()) .subtract(b.svalutazioni());returnnew ContoEconomicoRiclassificato(valoreProduzione, valoreAggiunto, ebitda, ebit); }public BigDecimal posizioneFinanziariaNetta(StatoPatrimoniale sp) {return sp.debitiVersoBanche() .add(sp.debitiVersoAltriFinanziatori()) .add(sp.obbligazioni()) .subtract(sp.disponibilitaLiquide()) .subtract(sp.attivitaFinanziarieCorrenti()); }public BigDecimal dscr(FlussiDiCassa f, ServizioDebito s) { BigDecimal servizio = s.quotaCapitale().add(s.interessi());if (servizio.signum() == 0) returnnull;return f.flussoOperativo().divide(servizio, 4, RoundingMode.HALF_UP); }public BigDecimal margineEbitda(ContoEconomicoRiclassificato ce) {return ce.ebitda().divide(ce.valoreProduzione(), 4, RoundingMode.HALF_UP); }}-- estrazione dei dati di bilancio dalla tassonomia XBRL italianaSELECT f.codice_fiscale, f.anno,SUM(CASEWHEN f.concetto = 'itcc-ci:TotaleValoreProduzione'THEN f.valore END) AS valore_produzione,SUM(CASEWHEN f.concetto = 'itcc-ci:CostiProduzionePersonaleTotale'THEN f.valore END) AS costo_personale,SUM(CASEWHEN f.concetto = 'itcc-ci:AmmortamentiSvalutazioniTotale'THEN f.valore END) AS ammortamenti,SUM(CASEWHEN f.concetto = 'itcc-ci:DebitiTotaleDebiti'THEN f.valore END) AS debitiFROM xbrl_fatti AS fWHERE f.contesto = 'esercizio_corrente'AND f.anno BETWEEN2022AND2025GROUPBY f.codice_fiscale, f.annoORDERBY f.anno DESC;package it.progemafin.leibniz.analisi;import java.math.BigDecimal;import java.math.RoundingMode;publicfinalclass RiclassificazioneBilancio {privatestaticfinal BigDecimal ALIQUOTA = new BigDecimal("0.279");public ContoEconomicoRiclassificato aValoreAggiunto(Bilancio b) { BigDecimal valoreProduzione = b.ricavi() .add(b.variazioneRimanenze()) .add(b.altriRicavi()); BigDecimal valoreAggiunto = valoreProduzione .subtract(b.costiMateriePrime()) .subtract(b.costiServizi()) .subtract(b.godimentoBeniTerzi()); BigDecimal ebitda = valoreAggiunto.subtract(b.costoPersonale()); BigDecimal ebit = ebitda .subtract(b.ammortamenti()) .subtract(b.svalutazioni());returnnew ContoEconomicoRiclassificato(valoreProduzione, valoreAggiunto, ebitda, ebit); }public BigDecimal posizioneFinanziariaNetta(StatoPatrimoniale sp) {return sp.debitiVersoBanche() .add(sp.debitiVersoAltriFinanziatori()) .add(sp.obbligazioni()) .subtract(sp.disponibilitaLiquide()) .subtract(sp.attivitaFinanziarieCorrenti()); }public BigDecimal dscr(FlussiDiCassa f, ServizioDebito s) { BigDecimal servizio = s.quotaCapitale().add(s.interessi());if (servizio.signum() == 0) returnnull;return f.flussoOperativo().divide(servizio, 4, RoundingMode.HALF_UP); }public BigDecimal margineEbitda(ContoEconomicoRiclassificato ce) {return ce.ebitda().divide(ce.valoreProduzione(), 4, RoundingMode.HALF_UP); }}/* leibniz/core/cashflow.c */#include <math.h>#include"bilancio.h"#define ALIQUOTA_FISCALE 0.279typedefstruct {double ebit;double ammortamenti;double capex;double delta_ccn;} FlussiOperativi;double fcff(const FlussiOperativi *f){double nopat = f->ebit * (1.0 - ALIQUOTA_FISCALE);return nopat + f->ammortamenti - f->capex - f->delta_ccn;}double valore_terminale(double fcf_n, double wacc, double g){if (wacc <= g) return NAN;return fcf_n * (1.0 + g) / (wacc - g);}double enterprise_value(constdouble *fcf, int anni, double wacc, double g){double ev = 0.0;for (int t = 0; t < anni; t++) ev += fcf[t] / pow(1.0 + wacc, t + 1); ev += valore_terminale(fcf[anni - 1], wacc, g) / pow(1.0 + wacc, anni);return ev;}double delta_ccn(const StatoPatrimoniale *sp, const StatoPatrimoniale *prec){double ccn = sp->crediti_commerciali + sp->rimanenze - sp->debiti_fornitori;double ccn_prec = prec->crediti_commerciali + prec->rimanenze - prec->debiti_fornitori;return ccn - ccn_prec;}# leibniz/valutazione/modello.pyimport numpy as npfrom leibniz.dati import carica_bilanci_xbrl, carica_comparabilifrom leibniz.ia import ModelloSettorialefrom leibniz.core import enterprise_valuedef multiplo_ev_ebitda(settore: str, anno: int) -> float: campione = carica_comparabili(settore, anno) multipli = [c.ev / c.ebitda for c in campione if c.ebitda > 0]returnfloat(np.median(multipli))def simulazione_monte_carlo(fcf_base, wacc, g, n=10_000, seed=42): rng = np.random.default_rng(seed) crescita = rng.normal(g, 0.005, n) tassi = rng.normal(wacc, 0.01, n) ev = [enterprise_value(fcf_base, w, c) for w, c in zip(tassi, crescita)]return np.percentile(ev, [10, 50, 90])bilanci = carica_bilanci_xbrl(codice_fiscale, anni=range(2022, 2026))modello = ModelloSettoriale.carica("ateco-2025", versione="3.2")segnali = modello.analizza(bilanci, indicatori=["dscr", "pfn_ebitda", "rotazione_crediti"])p10, p50, p90 = simulazione_monte_carlo(segnali.fcf, wacc=0.0874, g=0.02)leibniz> analisi avviata bilanci=1284 esercizi=2022..2025leibniz> riclassificazione a valore aggiunto ......... okleibniz> flussi di cassa FCFF / FCFE ................. ok ebitda_margin = 0.1418 pfn_su_ebitda = 2.31 dscr = 1.47 wacc = 0.0874 g_terminale = 0.0200 ev_p50 = 12640000leibniz> modello settoriale ateco-2025 v3.2 ........ in corsoleibniz> scenari Monte Carlo n=10000 ev_p10 = 10910000 ev_p90 = 14380000leibniz> report di sintesi in preparazione/* leibniz/core/cashflow.c */#include <math.h>#include"bilancio.h"#define ALIQUOTA_FISCALE 0.279typedefstruct {double ebit;double ammortamenti;double capex;double delta_ccn;} FlussiOperativi;double fcff(const FlussiOperativi *f){double nopat = f->ebit * (1.0 - ALIQUOTA_FISCALE);return nopat + f->ammortamenti - f->capex - f->delta_ccn;}double valore_terminale(double fcf_n, double wacc, double g){if (wacc <= g) return NAN;return fcf_n * (1.0 + g) / (wacc - g);}double enterprise_value(constdouble *fcf, int anni, double wacc, double g){double ev = 0.0;for (int t = 0; t < anni; t++) ev += fcf[t] / pow(1.0 + wacc, t + 1); ev += valore_terminale(fcf[anni - 1], wacc, g) / pow(1.0 + wacc, anni);return ev;}double delta_ccn(const StatoPatrimoniale *sp, const StatoPatrimoniale *prec){double ccn = sp->crediti_commerciali + sp->rimanenze - sp->debiti_fornitori;double ccn_prec = prec->crediti_commerciali + prec->rimanenze - prec->debiti_fornitori;return ccn - ccn_prec;}leibniz> analisi avviata bilanci=1284 esercizi=2022..2025leibniz> riclassificazione a valore aggiunto ......... okleibniz> flussi di cassa FCFF / FCFE ................. ok ebitda_margin = 0.1418 pfn_su_ebitda = 2.31 dscr = 1.47 wacc = 0.0874 g_terminale = 0.0200 ev_p50 = 12640000leibniz> modello settoriale ateco-2025 v3.2 ........ in corsoleibniz> scenari Monte Carlo n=10000 ev_p10 = 10910000 ev_p90 = 14380000leibniz> report di sintesi in preparazione# leibniz/valutazione/modello.pyimport numpy as npfrom leibniz.dati import carica_bilanci_xbrl, carica_comparabilifrom leibniz.ia import ModelloSettorialefrom leibniz.core import enterprise_valuedef multiplo_ev_ebitda(settore: str, anno: int) -> float: campione = carica_comparabili(settore, anno) multipli = [c.ev / c.ebitda for c in campione if c.ebitda > 0]returnfloat(np.median(multipli))def simulazione_monte_carlo(fcf_base, wacc, g, n=10_000, seed=42): rng = np.random.default_rng(seed) crescita = rng.normal(g, 0.005, n) tassi = rng.normal(wacc, 0.01, n) ev = [enterprise_value(fcf_base, w, c) for w, c in zip(tassi, crescita)]return np.percentile(ev, [10, 50, 90])bilanci = carica_bilanci_xbrl(codice_fiscale, anni=range(2022, 2026))modello = ModelloSettoriale.carica("ateco-2025", versione="3.2")segnali = modello.analizza(bilanci, indicatori=["dscr", "pfn_ebitda", "rotazione_crediti"])p10, p50, p90 = simulazione_monte_carlo(segnali.fcf, wacc=0.0874, g=0.02)Servizi / Corporate Finance
Mutui ipotecari per immobili aziendali
Finanza per gli investimenti
Per l’immobile dell’impresa, una rata che i conti possono sostenere
Il mutuo ipotecario è il finanziamento a lungo termine garantito da un’ipoteca su un immobile. Per un’impresa serve soprattutto ad acquistare, costruire o ristrutturare la sede, un capannone, un magazzino o un negozio, distribuendo il costo su molti anni.
Quando conviene
- Quando l’immobile è strategico e l’azienda vuole esserne proprietaria.
- Quando i flussi di cassa sono stabili e permettono di sostenere la rata anche negli anni meno favorevoli.
- Quando l’immobile offre una garanzia sufficiente a ottenere durata e condizioni migliori rispetto a un finanziamento senza garanzie.
L’alternativa da valutare è il leasing immobiliare: cambia chi è proprietario durante il contratto, il trattamento fiscale e l’impatto sul bilancio.
Cosa valutiamo con te
- Sostenibilità: rata confrontata con i flussi di cassa e con il debito già in essere.
- Durata e tasso: fisso, variabile o misto, in base al profilo di rischio dell’impresa.
- Garanzie: valore dell’immobile, eventuali garanzie aggiuntive o pubbliche.
- Costo complessivo: spese di istruttoria, perizia, imposte e assicurazioni, oltre agli interessi.
Come lavoriamo
Analizziamo bilanci e piano dell’investimento, prepariamo la documentazione per gli intermediari e confrontiamo le proposte ricevute. L’obiettivo è un finanziamento coerente con la capacità di investimento dell’azienda, non solo il tasso più basso.
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